Έληξε το συμβόλαιο της μίσθωσής μου. Τι να κάνω;

Ο πλήρης οδηγός για ενοικιαστές και ιδιοκτήτες που θέλουν να γνωρίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους όταν "λήγει" το συμβόλαιο ενοικίασης.

Η μεγάλη παρεξήγηση: "Έληξε το συμβόλαιο, πρέπει να φύγω"

Αν πιστεύετε ότι πρέπει να εγκαταλείψετε το σπίτι σας επειδή "έχει λήξει το συμβόλαιο μίσθωσης", κάνετε λάθος. Χιλιάδες Έλληνες οικογένειες κάθε χρόνο αφήνουν άδικα τα σπίτια τους, ενώ παράλληλα πολλοί ιδιοκτήτες πιστεύουν λανθασμένα ότι μπορούν να "διώξουν" τους ενοικιαστές τους.

Η πραγματικότητα είναι διαφορετική: στην Ελλάδα ισχύει η υποχρεωτική τριετής ελάχιστη διάρκεια για κάθε μίσθωση κατοικίας.

Τι ορίζει ο νόμος για τη διάρκεια μίσθωσης κατοικίας

Η βασική αρχή: Υποχρεωτική τριετία

Σύμφωνα με το άρθρο 2 παράγραφος 1 του Ν. 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε από την παρ. 5 του άρθρου 1 του Ν. 2235/1994):

"Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο."

Στην πράξη αυτό σημαίνει:

• Ακόμα κι αν υπογράψατε συμβόλαιο για 1 ή 2 χρόνια, έχετε δικαίωμα να μείνετε 3 χρόνια
• Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σας αναγκάσει να φύγετε πριν τα 3 χρόνια
• Η τριετία είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη

Πότε μπορεί να ισχύσει βραχύτερη διάρκεια

Μόνη εξαίρεση: Σύντμηση της τριετίας με νεότερη συμφωνία που:

1. Απέχει τουλάχιστον 6 μήνες από την υπογραφή του αρχικού συμβολαίου
2. Αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο
3. Συμφωνούν και τα δύο μέρη οικειοθελώς

Χωρίς αυτές τις προϋποθέσεις, το συμβόλαιο παραμένει υποχρεωτικά τριετές.

Πώς υπολογίζεται η αύξηση

Αύξηση Ενοικίου 2025: Υπολογισμός και Πραγματικά Στοιχεία

Τι Είναι ο Δείκτης Πληθωρισμού : Ο **δείκτης πληθωρισμού** (Δείκτης Τιμών Καταναλωτή - ΔΤΚ) μετράει την αύξηση των τιμών προϊόντων και υπηρεσιών. Αν είναι 3%, σημαίνει ότι οι τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 3% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.

Πότε Αυξάνεται Αυτόματα το Ενοίκιο

**Αυτόματη αύξηση εφαρμόζεται όταν:**

- Το συμβόλαιο προέβλεπε διάρκεια <3 ετών

- **ΔΕΝ** υπάρχει ρήτρα αναπροσαρμογής στη σύμβαση

- Συμπληρώνεται κάθε έτος μίσθωσης

Τύπος Υπολογισμού Αύξησης Ενοικίου

**Νόμιμη αύξηση = Τρέχον ενοίκιο × (75% × δείκτης πληθωρισμού ΕΛΣΤΑΤ)**

**Γιατί 75% και όχι 100%;** Ο ελληνικός νόμος προστατεύει τους ενοικιαστές περιορίζοντας την αύξηση σε ποσοστό μικρότερο του πληθωρισμού.

Στοιχεία Πληθωρισμού 2024-2025

**Πληθωρισμός 2024:** 2,7% (μέσος ετήσιος)

**Πληθωρισμός Ιανουάριος 2025:** 2,6%

**Πρόβλεψη 2025:** 2,3-2,8%

Παραδείγματα Υπολογισμού με Πραγματικά Στοιχεία

**Παράδειγμα 1:** Ενοίκιο 500€, πληθωρισμός 2024 (2,7%)

- Αύξηση: 75% × 2,7% = 2,025%

- **Νέο ενοίκιο: 510,13€** (+10,13€)

**Παράδειγμα 2:** Ενοίκιο 800€, πληθωρισμός 2024 (2,7%)

- Αύξηση: 75% × 2,7% = 2,025%

- **Νέο ενοίκιο: 816,20€** (+16,20€)

**Παράδειγμα 3:** Ενοίκιο 1.200€, πληθωρισμός 2024 (2,7%)

- Αύξηση: 75% × 2,7% = 2,025%

- **Νέο ενοίκιο: 1.224,30€** (+24,30€)

Που βρίσκω τον επίσημο δείκτη

Η ΕΛΣΤΑΤ δημοσιεύει μηνιαίως ανακοινώσεις για την αναπροσαρμογή μισθωμάτων με βάση τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ). Τον βρίσκετε στο www.statistics.gr.

Τι γίνεται μετά την τριετία - Μίσθωση αορίστου χρόνου

Αυτόματη μετατροπή σε αόριστη μίσθωση

Όταν συμπληρωθούν τα 3 χρόνια (ή περισσότερα αν είχε συμφωνηθεί μεγαλύτερη διάρκεια), η μίσθωση γίνεται αυτόματα αορίστου χρόνου.

Δικαιώματα μετά την τριετία

Για τον ενοικιαστή:

• Μπορεί να παραμείνει στο ακίνητο όσο επιθυμεί
• Μπορεί να φύγει οποτεδήποτε με κανονική καταγγελία
• Προστατεύεται από αυθαίρετες εξώσεις

Για τον ιδιοκτήτη:

• Μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση με νόμιμη διαδικασία
• Πρέπει να αιτιολογήσει την καταγγελία
• Πρέπει να τηρήσει προθεσμίες προειδοποίησης

Ζημιές, Επισκευές και Εγγυήσεις: Αναλυτικός Οδηγός

Βασική Αρχή: Φυσική Φθορά vs Πραγματική Ζημιά

**Φυσική φθορά (πληρώνει ο ιδιοκτήτης):**

- Φθορές από τη συνήθη, καλόπιστη χρήση

- Γήρανση υλικών και εξαρτημάτων

- Φθορά που οφείλεται στην πάροδο του χρόνου

**Πραγματική ζημιά (πληρώνει ο ενοικιαστής):**

- Ζημιές από κακή, παραμελημένη χρήση

- Ατυχήματα και απρόσεκτη χρήση

- Παραβλάψεις από μη τήρηση οδηγιών

Αναλυτικός Πίνακας Ευθυνών

Υδραυλικές Εγκαταστάσεις

**Ιδιοκτήτης πληρώνει:**

- **Θερμοσίφωνας:** Αλλαγή από φυσική φθορά (>8-10 ετών)

- **Κεντρικές σωληνώσεις:** Εντός τοίχων και δαπέδων

- **Μεγάλες βλάβες:** Που αφορούν τη δομή του κτιρίου

- **Καζανάκια:** Αλλαγή από φθορά χρόνου

**Ενοικιαστής πληρώνει:**

- **Μικρές επισκευές:** Σιφόνια, βρύσες, μικροϋλικά

- **Θερμοσίφωνας:** Αν χάλασε από κακή χρήση ή παραμέληση

- **Ζημιές από παγετό:** Αν δεν θερμαίνει το χώρο

- **Αποφράξεις:** Από κακή χρήση

Ηλεκτρολογικές Εγκαταστάσεις

**Ιδιοκτήτης πληρώνει:**

- **Βασικές ηλεκτρολογικές βλάβες:** Καλωδιώσεις, πίνακας

- **Αναβάθμιση γείωσης:** Για λόγους ασφαλείας

- **Μεγάλες επισκευές:** Που αφορούν την εγκατάσταση

**Ενοικιαστής πληρώνει:**

- **Λάμπες και ασφάλειες:** Καθημερινής χρήσης

- **Ζημιές από υπερφόρτωση:** Λόγω κακής χρήσης

- **Διακόπτες και πρίζες:** Μικρές επισκευές

Ηλεκτρικές συσκευές και Εξοπλισμός

**Ιδιοκτήτης πληρώνει:**

- **Αλλαγή από γήρας:** Συσκευές >10 ετών

- **Κλιματιστικά:** Βασική συντήρηση και μεγάλες βλάβες

- **Εντοιχισμένες συσκευές:** Που ανήκουν στην κατασκευή

**Ενοικιαστής πληρώνει:**

- **Επισκευές σε καλές συσκευές:** <5-8 ετών

- **Ζημιές από κακή χρήση:** Έλλειψη συντήρησης

- **Αντικατάσταση φίλτρων:** Κλιματιστικών, απορροφητήρων

Δάπεδα, Τοίχοι και Βαφή

**Ιδιοκτήτης πληρώνει:**

- **Βαφή μετά από >5 χρόνια:** Φυσικό ξέβαμα

- **Μεγάλες επισκευές:** Δομικά προβλήματα

- **Αλλαγή δαπέδων:** Από φυσική φθορά

**Ενοικιαστής πληρώνει:**

- **Βαφή αν έμεινε <2 χρόνια:** Και το σπίτι χρειάζεται βαφή

- **Κηλίδες και ζημιές:** Που προκάλεσε ο ίδιος

- **Ζημιές από κάπνισμα:** Κιτρίνισμα τοίχων

**Μοιράζονται το κόστος:**

- **Διάρκεια 2-5 χρόνια:** Αναλογικά με τον χρόνο

- **Μερική φθορά:** Που οφείλεται και στα δύο μέρη

Εγγυήσεις Μίσθωσης: Πλήρης Οδηγός

Νόμιμο Όριο Εγγύησης

**Μέγιστο ποσό:** Έως **2 μηνιαία μισθώματα** (άρθρο 8 Ν. 1703/1987)

**Απαγορεύεται:** Εγγύηση >2 μήνες ή προκαταβολή μισθώματος

Πότε Επιστρέφεται η Εγγύηση

**Πλήρης επιστροφή:**

- Δεν υπάρχουν οφειλές (ενοίκια, κοινόχρηστα)

- Το ακίνητο παραδίδεται σε καλή κατάσταση

- Δεν υπάρχουν ζημιές πέραν της φυσικής φθοράς

**Μερική επιστροφή:**

- Αφαίρεση κόστους επισκευών πραγματικών ζημιών

- Αφαίρεση οφειλών (με αποδεικτικά στοιχεία)

- Αφαίρεση κόστους καθαρισμού (αν απαιτείται)

Προθεσμίες και Διαδικασία

**Προθεσμία επιστροφής:** Εντός **εύλογου χρόνου** (1-2 μήνες μετά την παράδοση)

**Διαδικασία:**

1. **Παραλαβή ακινήτου:** Από τον ιδιοκτήτη

2. **Έλεγχος για ζημιές:** Σύγκριση με την αρχική κατάσταση

3. **Υπολογισμός κρατήσεων:** Με βάση αποδεικτικά στοιχεία

4. **Επιστροφή υπολοίπου:** Στον ενοικιαστή

Δικαιώματα και Υποχρεώσεις: Συμπληρωματικός Οδηγός

Δικαιώματα Ενοικιαστή

**Κατά την τριετία:**

- **Δικαίωμα παραμονής:** Απόλυτη προστασία από εξώσεις

- **Σταθερότητα μισθώματος:** Προστασία από αυθαίρετες αυξήσεις

- **Δικαίωμα υπενοικίασης:** Με προϋποθέσεις και έγκριση

- **Μικρές βελτιώσεις:** Για διευκόλυνση της χρήσης

**Μετά την τριετία:**

- **Συνέχιση μίσθωσης:** Αυτόματα αορίστου χρόνου

- **Ελεύθερη αποχώρηση:** Με κανονική καταγγελία

 Υποχρεώσεις Ενοικιαστή

- **Εγκαίρως πληρωμή:** Μισθώματος και κοινοχρήστων

- **Φροντίδα ακινήτου:** Συνήθης και καλόπιστη χρήση

- **Άμεση ενημέρωση:** Για σοβαρές βλάβες

- **Καλή παράδοση:** Σε παρόμοια με την παραλαβή κατάσταση

Δικαιώματα Ιδιοκτήτη

**Κατά την τριετία:**

- **Εγκαίρως είσπραξη:** Μισθώματος και συμφωνημένων εξόδων

- **Περιοδικός έλεγχος:** Με προηγούμενη ειδοποίηση

- **Απαίτηση επισκευών:** Για ζημιές του ενοικιαστή

**Μετά την τριετία:**

- **Καταγγελία μίσθωσης:** Με νόμιμη διαδικασία και αιτιολόγηση

Υποχρεώσεις Ιδιοκτήτη

- **Απρόσκοπτη παραχώρηση:** Χρήσης του ακινήτου

- **Μεγάλες επισκευές:** Δομικές και υποδομών

- **Τήρηση συμφωνιών:** Όλων των όρων του συμβολαίου

- **Επιστροφή εγγύησης:** Εγκαίρως και δικαιολογημένα

Απαγορευμένες Πρακτικές και Συνήθη Λάθη

Απαγορεύεται για τον ιδιοκτήτη

❌ Προκαταβολή μισθώματος: Πέρα από τον τρέχοντα μήνα
❌ Εγγύηση: Μεγαλύτερη από 2 μηνιαία μισθώματα
❌ Πίεση για αποχώρηση: Πριν την τριετία
❌ Αυθαίρετες αυξήσεις: Εκτός νόμιμων ορίων

Κίνδυνοι για τον ενοικιαστή

⚠️ Προσοχή: Η μη πληρωμή κοινοχρήστων θεωρείται σαν μη πληρωμή μισθώματος
⚠️ Προσοχή: Οι ζημιές που δεν αποζημιώνονται μπορούν να οδηγήσουν σε έξωση

Πρακτικές συμβουλές για αποφυγή προβλημάτων

Για ενοικιαστές

✅ Μην πανικοβληθείτε όταν «λήγει» το συμβόλαιο
✅ Ενημερώστε ευγενικά τον ιδιοκτήτη για τα νόμιμα δικαιώματά σας
✅ Κρατήστε αρχείο όλων των εγγράφων και αποδεικτικών
✅ Συμβουλευτείτε δικηγόρο αν χρειάζεται

Για ιδιοκτήτες

✅ Μελετήστε τον νόμο πριν ενεργήσετε
✅ Προτιμήστε τη συνεννόηση από τις δικαστικές διαμάχες
✅ Τηρήστε τις νόμιμες διαδικασίες για καταγγελία
✅ Φροντίστε για καλές σχέσεις - ένας αξιόπιστος ενοικιαστής είναι πολύτιμος

Συχνές ερωτήσεις (FAQ)

Μπορώ να φύγω πριν τα 3 χρόνια;

Ναι, αλλά πρέπει να πληρώσετε τα μισθώματα που απομένουν μέχρι να συμπληρωθεί η τριετία.

Μπορεί ο ιδιοκτήτης να με διώξει πριν τα 3 χρόνια;

Όχι, εκτός από εξαιρετικές περιπτώσεις (π.χ. μη πληρωμή μισθώματος, καταστροφή ακινήτου).

Τι γίνεται αν δεν πληρώνω τα κοινόχρηστα;

Θεωρείται παραβίαση της σύμβασης και μπορεί να οδηγήσει σε έξωση.

Πώς υπολογίζω τη νόμιμη αύξηση;

Τύπος: Τρέχον ενοίκιο × (75% × δείκτης πληθωρισμού ΕΛΣΤΑΤ)

Νομική βοήθεια και πληροφόρηση

Πού να απευθυνθείτε

• Δικηγορικός Σύλλογος: Για νομικές συμβουλές
• ΕΛΣΤΑΤ: Για επίσημους δείκτες αναπροσαρμογής
• ΠΟΜΙΔΑ: Για ιδιοκτήτες ακινήτων
• Κέντρα Συμβουλευτικής: Των δήμων για πολίτες

Συμπεράσματα

Η λήξη του συμβολαίου μίσθωσης ΔΕΝ σημαίνει υποχρεωτική αποχώρηση. Ο ελληνικός νόμος προστατεύει τους ενοικιαστές με την τριετή ελάχιστη διάρκεια και συνεχίζει να τους προστατεύει και μετά.

Βασικοί κανόνες:

• Κάθε μίσθωση κατοικίας διαρκεί τουλάχιστον 3 χρόνια
• Μετά την τριετία γίνεται αορίστου χρόνου
• Οι αυξήσεις ενοικίου υπολογίζονται με βάση επίσημους δείκτες
• Η ενημέρωση είναι η καλύτερη προστασία

Το σημαντικότερο: Η σωστή ενημέρωση για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας μπορεί να αποφύγει άσκοπες διαμάχες και να διασφαλίσει μια υγιή μισθωτική σχέση επωφελή για όλους.

Αναποκλίσημη ευθύνη: Το παρόν άρθρο έχει γενικό ενημερωτικό χαρακτήρα. Για συγκεκριμένες νομικές συμβουλές που αφορούν την προσωπική σας περίπτωση, συνιστάται η συμβουλή ειδικού δικηγόρου.